Итак, вы решили сдать внаем квартиру или комнату. Какие налоговые последствия ждут вас в таком случае. Цель данной статьи – простым, можно сказать, обывательским языком довести до рядового гражданина требования, предъявляемые налоговым законодательством к данной категории налогоплательщиков.
Многие периодические издания с финансово-экономичес?... тематикой пестрят статьями о кампании, которую начали в 2007 году и, судя по заверениям руководства ФНС России, в текущем году в усиленном режиме продолжат налоговики. И это неслучайно. Не секрет, что в настоящее время контролю за уплатой физическими лицами налога на доходы (НДФЛ) уделяется огромное внимание: ярким примером может служить работа, проводимая в течение 3 последних лет налоговыми органами, по легализации "теневой" заработной платы и выявлению "конвертных" схем. Дело в том, что, несмотря на то что, налоговая ставка 13 %, по которой облагается большинство доходов наших граждан, входит в "тройку" самих низких в мире, для местных и региональных властей НДФЛ является бюджетообразующим, т.е. формирующим львиную долю доходов тех областей, районов, городов и поселений, в которых мы с вами проживаем. Вполне естественно, что увеличение поступлений НДФЛ позволяет органам местного самоуправления реализовывать все больше и больше социально значимых задач и программ.
Долгое время работа с квартиросдатчиками проводилась налоговиками по остаточному принципу, а, еще, проще говоря, бессистемно. Забегая вперед скажу, что в настоящее время в недрах налоговой службы разработан механизм, который позволяет выявить максимальное количество граждан, получающих доходы от передачи внаем собственного жилья (налажены тесные контакты с жилищным конторами, риэлтерскими фирмами, паспортно-визовыми отделами, анализируются объявления в газетах, составлены списки владельцев 2 и более квартир, и т.д. и т.п.), так что, скорее всего, избежать уплаты налогов вам не удастся, а как говорится "играть с государством в азартные игры – дело неблагодарное".
Не загружая ссылками на пункты и статьи Налогового кодекса (НК) РФ, скажу, что доходы, которым посвящена данная статья, подлежат налогообложению НДФЛ.
Однако, в разных ситуациях данный налог уплачивают либо сами получатели дохода либо те, кто их выплачивает. Рассмотрим оба варианта.
Вы сдаете свою недвижимость такому же простому физическому лицу, как и вы. В таком случае добро пожаловать в налоговую инспекцию по месту своего жительства по окончании года, но не позднее 30 апреля, для сдачи налоговой декларации по форме № 3-НДФЛ. Да, и не забудьте прихватить с собой справки о доходах, полученных вамипо месту работы или подработки – дело в том, что в годовой декларации необходимо указывать абсолютно все доходы, полученные в истекшем году, включая доходы от реализации имущества. Итак отчетность сдали, налог к уплате рассчитали, теперь или ждите 15 июля (крайний срок доплаты по декларации) или платите раньше, это как вам угодно. Если просрочили, то придется раскошелиться на дополнительные расходы, известные всем как "пени". Так что, мой совет - не следуйте русской привычке откладывать все на последний день.
Все вышесказанное относится к тем, кто получает доходы весь год. Тем же, кто в течение года прекращает сдавать внаем жилье, поход в налоговые органы придется перенести на более ранний срок: в таких случаях НК РФ предписывает представление налоговой декларации в течение 5 дней со дня прекращения получения доходов, и уплату налога в течение 15 дней с момента подачи данного отчета.
Основные способы законной минимизации налогообложения в приведенной ситуации:
- во-первых, если вы несли в истекшем году затраты, связанные с лечением или учебой (как лично, так и за членов своей семьи) или благотворительностью... тогда вы имеете право на социальные вычеты, правда лимитируемые 50 тысячами рублей, что значительно снизит ваше налоговое бремя,
- во-вторых, вы приобрели жилье и не разу пользовались имущественным вычетом, тогда реально несколько лет ваши доходы не будут облагаться НДФЛ,
- в-третьих, тем, кто нигде не работает, не стоит забывать о стандартных вычетах – мелочь (400 рублей в месяц), а приятно; кстати, если у вас на иждивении дети до 18 лет или они выросли и являются студентами дневной формы обучения (но не старше 24 лет), то это дополнительно ежемесячно дает вам 600 рублей (за каждого ребенка) необлагаемых доходов,
- и, наконец, продвинутый вариант: вы давно и надолго включились в данный бизнес, тогда добровольно зарегистрируйтесь индивидуальным предпринимателем (действующее законодательство не предусматривает такой обязанности), выбирайте спецрежим "упрощенная система налогообложения (сокр. УСН) с уплатой единого налога с доходов" и вы реально сэкономите на ставках: сравните НДФЛ – 13 % и УСН – 6 %. Почувствовали разницу. Правда, придется ежемесячно платить в пенсионный фонд 150 рублей, а можно в конце года сразу все.
Второй вариант – вы сдаете недвижимость внаем (аренду) организации или индивидуальному предпринимателю, тогда уплата НДФЛ – вообще не ваша забота, так как перечисленные арендаторы, выплачивая вам доходы, в соответствии с НК РФ являются налоговыми агентами, на которых в соответствии с законодательством возложена обязанность по исчислении, удержанию с вас и перечислению в бюджет НДФЛ. В связи с вышеизложенным, при составлении договора найма не следует обращать внимание на такие условия, что налог платит самостоятельно владелец помещения путем подачи декларации и т.п., еще раз повторяю – это не ваша забота.
В заключение хочется вернуться к старой рекламе "Заплати налоги и спи спокойно !", поскольку непредставление налоговой декларации, и, как следствие, неуплата налога обернется для вас дополнительной нагрузкой на ваш кошелек в виде начисленных штрафов и пени, и это все в дополнение к самому налогу.